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Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage gewinnen aus verschiedenen Gründen immer mehr an Bedeutung: Die Kombination aus Inflationssicherheit und Rentabilität, verbunden mit einem sehr geringen Verwaltungsaufwand, erweckt bei privaten Anlegern großes Interesse.

Von Nina Röth, Privatinstitut für Transparenz im Gesundheitswesen GmbH
09. Dezember 2022
Ein großes Gebäude für Pflegeimmobilien
Pflegeimmobilien dienen der Unterbringung und Betreuung von pflegebedürftigen Menschen. ©wirestock | Freepik.com

Was sind Pflegeimmobilien? 

Bei einer Pflegeimmobilie handelt es sich nicht um ein gesamtes Pflegeheim. Vielmehr ist es ein Anlageobjekt: Als Käufer investiert man in ein einzelnes Appartement, das altersgerecht gestaltet und an eine Pflegeeinrichtung oder an eine Einrichtung des Betreuten Wohnens angegliedert ist.

Der private Investor und Eigentümer einer Pflegeimmobilie schließt den Mietvertrag allerdings nicht mit den Bewohnern des Appartements, wie es bei einer Eigentumswohnung üblich wäre. Den Mitvertrag geht man mit dem Betreiber der Einrichtung ein.

Der Betreiber pachtet die gesamte Pflegeinstitution. Er ist für die Auslastung der Immobilie verantwortlich, realisiert notwendige Instandhaltungsarbeiten und steht mit den jeweiligen Mietern bzw. Bewohnern der Pflegeimmobilie in Kontakt. Weil er sich dazu verpflichtet, jeden Monat eine festgeschriebene Miete an die Eigentümer der Wohneinheiten zu zahlen, können sich die Eigentümer auf eine fortlaufende Mietzahlung verlassen – selbst, wenn das Appartement einmal leer steht.

Wachstumsmarkt Pflege: Der Bedarf an Pflegeplätzen steigt

Der demografische Wandel schreitet spürbar voran: Die Lebenserwartung der Menschen steigt – und mit ihr die Zahl der Pflegebedürftigen. Wirft man einen Blick auf die derzeitige Belegung in Deutschlands Pflegeeinrichtungen, wird klar: Schon jetzt sind etwa 90 Prozent aller Pflegeeinrichtungen belegt.

Laut einer Experten-Hochrechnung für den Barmer-Pflegereport werden im Jahr 2030 schätzungsweise sechs Millionen Menschen pflegebedürftig sein. Dies entspricht einem Anstieg von über 30 Prozent.

Um künftig den Bedarf an Pflegeplätzen zu decken, ist die Erbauung von weiteren Pflegeinstitutionen zwingend erforderlich. Für öffentliche Träger ist die Finanzierung allerdings kaum realisierbar. Da in vielen Metropolen Deutschlands ein hoher Bedarf an Pflegeeinrichtungen herrscht, kommen deshalb private Investoren ins Spiel, um diese Immobilien als Kapitalanlage nutzen. 

Welche Vorteile ergeben sich aus dem Kauf einer Pflegeimmobilie?

Pflegeimmobilien zählen zu den lukrativsten und zuverlässigsten Kapitalanlagen in Deutschland. Von diesen Vorteilen können Investoren von Pflegeimmobilien profitieren:

Geringer Verwaltungsaufwand

Durch den Mietvertrag mit einer Betreibergesellschaft wird der Eigentümer in seiner Rolle als Vermieter entlastet: Aufgaben wie Vermietung und Betriebskostenabrechnungen übernimmt der Betreiber. Ebenso fällt ein Großteil der Instandhaltungsmaßnahmen wie Sanierungen und Renovierungen der Pflegeeinrichtungen in das Tätigkeitsfeld des Betreiberunternehmens.

Im Vertrag wird im Vorfeld festgehalten, welche Verantwortlichkeiten den Eigentümern der Wohneinheiten zukommen: So müssen sie meist nur für die Finanzierung der Sanierung an Dach und Fassade aufkommen.

Feste Mieteinnahmen, Inflationsschutz und Standortsicherheit

In der Regel werden die Generalmietverträge mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung über eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren geschlossen. Für die Eigentümer der Wohneinheiten bedeutet das: Sie können sich auf regelmäßige Mieteinnahmen verlassen – selbst, wenn die jeweilige Immobilie einmal leer steht oder der Bewohner des Zimmers zahlungsunfähig ist.

Ein weiterer Vorteil: Die monatlichen Mieten werden auf der Basis von indexierten Mietverträgen zwischen Eigentümer und Betreiber an die jeweilige Inflationsrate angepasst. Somit gelten Pflegeimmobilien als besonders inflationssichere Geldanlage.

Ein wichtiges Kriterium beim Erwerb einer Pflegeimmobilie ist der Standort: Betreibergesellschaften führen vor der Erbauung einer Pflegeinstitution eine ausführliche Standortanalyse durch, um die Rentabilität einschätzen zu können.

Bevorzugtes Belegungsrecht bei eintretender Pflegebedürftigkeit

Auch das Thema „Eigenbedarf“ spielt beim Kauf einer Pflegeimmobilie eine Rolle. Privatinvestoren sichern sich das Recht, im Falle der eigenen Pflegebedürftigkeit schnellstmöglich einen Pflegeplatz in der jeweiligen Pflegeeinrichtung zu erhalten. Verwaltet eine Betreibergesellschaft mehrere Einrichtungen an verschiedenen Orten, weitet sich dieses Recht auf die jeweiligen Standorte aus. Ein weiterer Pluspunkt: Das bevorzugte Belegungsrecht gilt nicht nur für den Eigentümer selbst, sondern auch für seine Familienangehörigen.

Staatliche Förderungen bei förderungswürdigen Pflegeimmobilien

In Deutschland gibt es zwei Arten von Pflegeeinrichtungen: Die förderungswürdige und nicht-förderungswürdige Sozialimmobilie.

Bei der förderungswürdigen Sozialimmobilie handelt es sich um Institutionen wie beispielsweise psychiatrische Einrichtungen, Behindertenheime, Hospize oder stationäre Pflegeheime. Sie werden gemäß den Vorgaben des Sozialgesetzbuches vom Staat finanziell unterstützt.

Wohnformen wie Betreutes Wohnen, Seniorenresidenzen, Altersgerechtes Wohnen oder Service-Wohnen gelten als nicht-förderungswürdige Immobilien.

Für den Investor bedeutet das: Ein Ausfallrisiko müssen Kapitalanleger bei förderungswürdigen Institutionen nicht befürchten, bei nicht-förderungswürdigen Immobilien allerdings schon.

In Pflegeimmobilien investieren – Fazit

Wer in eine Pflegeimmobilie investiert, entscheidet sich für eine risikoarme Kapitalanlage.

Für den Kauf sprechen vor allem die garantierten Mieteinnahmen sowie die Tatsache, dass sich Kapitalanleger nicht selbst um Aufgaben wie Vermietung, Abrechnung und Co. kümmern müssen.

Mit Blick auf den demografischen Wandel und dem bevorstehenden Mangel Betreuungs- und Pflegeplätzen für ältere und pflegebedürftige Menschen ist eine Pflegeimmobilie ebenfalls von großer Bedeutung. Kapitalanleger investieren in den Wachstumsmarkt Pflege und profitieren infolgedessen nicht nur von Steuervergünstigungen, sondern sichern sich auch ein bevorzugtes Belegungsrecht bei eintretender Pflegebedürftigkeit.

Als größtes Risiko beim Kauf einer Pflegeimmobilie gilt die Insolvenz des Betreibers. Doch selbst diese Gefahr wird als verhältnismäßig gering eingeschätzt. Nichtsdestotrotz ist es empfehlenswert, sich zunächst einen Überblick über Rahmenbedingungen des Pflegemarkts zu verschaffen. Vor dem Kauf sollte man Faktoren wie die Wahl des Betreibers, des Standortes sowie die Größe der Einrichtung genau unter die Lupe nehmen.

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